Huizenmarkt volledig ontspoord!?

De huizenmarkt is een populair gesprekonderwerp en zeker nu. Mensen zeggen tegen ons “voor jullie zijn het zeker gouden tijden” en als dit met “nee” beantwoord zie ik twee grote vragende ogen… Het zijn geen gouden tijden, voor enkeling wellicht, maar deze markt is heel erg gecompliceerd geworden voor alle partijen en juist ook voor makelaars. Natuurlijk wordt alles verkocht en ja, dat is voor ons handig maar dan heb je het voordeel wel gehad. Het belangrijkste probleem voor zowel kopers als verkopers is aanbod en dus ook voor ons. Zonder voorraad kan je niets verkopen en aangezien er veel makelaars zijn azen die op dezelfde woningen, ligt concurrentieslag op de loer en staan tarieven onder druk want iedereen kan nu verkopen. Dat is het probleem van de goede kantoren want goede dienstverlening en service komt soms op de tweede plaats bij het kiezen van een makelaar. De juiste makelaar kiezen is altijd belangrijk en waarom nu ook niet? Deze rare markt zorgt ook voor rare kopers die zich ook zomaar weer terugtrekken of onrealistische biedingen doen. Daarnaast wil je toch service en een makelaar met ervaring en dus verstand van zaken. Ga dan niet voor de goedkope makelaar of “doe het zelf internetmakelaars” want je kan je woning maar één keer verkopen en doe het dan ook goed. Een mooie verkoopprijs wordt altijd gemaakt maar het kan vaak nóg beter maar vooral soepeler en op een plezierige wijze zonder dat je achteraf tegen allerlei problemen aanloopt. Je ziet in deze markt dat er allerlei nieuwe toetreders op de markt komen, ook online en partijen die de kosten bij de kopers willen leggen. Trap er niet in, het zijn sluwe commerciële initiatieven die maar op één ding uit zijn…. jouw geld.

Maar dit artikel gaat over een ontspoorde huizenmarkt… en ja, dat mogen we toch wel concluderen en erger nog is dat er geen zicht is op verandering. Veel mensen overwegen een andere woning maar dan moet je wel eerst wat kopen en daar zit ‘m de kneep…. het woningaanbod is te beperkt. In de eerste periode van Corona kwam er een soort storm op gang, iedereen die zijn woning wilde verkopen ging dat versneld doen, meestal had men bijv. al nieuwbouw gekocht maar men was bang dat de economische terugval groot zou zijn na Corona en daarom kon je maar beter snel verkopen. Bij de eerste lockdown werden kopers wat voorzichtig maar al gauw trok het weer aan. De vraag was groot, het aanbod goed en in de loop van 2020 was iedere makelaar uitverkocht. Nu zijn nog meer kopers op de markt maar is het aanbod afgenomen. In onze regio is er te weinig doorstroming, veel kopers laten hier geen koopwoning achter maar komen vaak van elders of uit een huursituatie. Veel expats zijn ook op koperspad. Ze kunnen vaak best veel lenen op basis van inkomen en wonen vaak in een (te) dure huurwoning. Kwestie van rekenen en ze gaan kopen. En sowieso kost geld lenen bijna niets, de rente is de grote boosdoener en medeoorzaak van de huidige situatie, een 10 jaars hypotheekrente zit al rond 1,2% en dat zorgt een hele lage maandlast waarbij je ook nog aflost en vermogen creëert. Aantrekkelijk om te kopen dus!

Als wij een koopwoning in een gemiddelde prijsklasse op de markt brengen dan moet je niet raar opkijken als deze binnen een paar uur helemaal volgeboekt zit en er een reservelijst is. Totaal red je makkelijk 40-50 aanvragen per woning en dat is heel ongezond. Er is voor kopers weinig keuze en als je dan ziet dat met overbieden 10-15% boven de vraagprijs wordt verkocht, is dan is dat helemaal ongezond. Helaas kunnen wij het maar aan één koper verkopen en moet je veel kandidaten teleurstellen.

Overbieden dat is nu de norm en er is veel kritiek op makelaars maar het probleem begint ook juist bij de kopers zonder aankoopmakelaar (of met een “dummy” zonder papieren). Men denkt dat overbieden een standaard percentage moet zijn dus doen we dat. Er wordt niet stilgestaan bij de vraag of de vraagprijs wel marktconform is voor dat object. Met als gevolg dat de buurman die gaat verkopen wederom een hogere prijs gaat vragen… en zo gaat het balletje rollen. Makelaars krijgen kritiek dat er onderling verkocht wordt maar je moet je afvragen waarom men zulke idiote biedingen doet zonder dat men weet wat je doet. Daarnaast is het zo dat wij heel vaak geen bod uitbrengen om de klant te beschermen voor een verkeerde aankoop. Bij minder goede woningen zijn soms maar één of twee biedingen gedaan, meestal van een particulier zonder makelaar en dan wordt die slechte woning toch goed verkocht. Onlangs verkochten wij een woning ruim boven vraagprijs en was die koper de enige gegadigde! Niets gevraagd, gewoon een eenmalig, hoog bod gedaan terwijl er zelfs onderhandelingsruimte was… kritiek op de makelaars maar met een NVM aankoopmakelaar was dit niet gebeurd.  Wel hadden wij een tevreden verkoper natuurlijk…
Nu wil ik overigens niet beweren dat het met een aankoopmakelaar makkelijk aankopen is, ook wij vissen vaak achter het net maar meestal lukt het wel binnen een redelijke periode.

De ontsporing van de huizenmarkt komt van meerdere kanten dus, van koperzijde maar zeker ook verkopers worden steeds hebberiger. Zelfs onze, toch al markconforme adviezen, worden genegeerd en wil men bijna altijd meer vragen. En vaak krijgen ze nog gelijk ook.

En zo kan ik nog wel even doorgaan maar wat is de oplossing?
Huren is ook heel erg lastig en de doorstroming loopt vast dus bepaalde doelgroepen gaan niet meer bewegen. Starters maken geen kansen en senioren willen graag gelijkvloers wonen, wat er te weinig is, althans naar hun wensen. Ik ben geen econoom maar hoe fijn de lage rente ook is, is het eigenlijk de grote boosdoener, we betalen nu al negatieve rente zelfs en zoals ik al schreef kost geld lenen bijna niets. De oplossing is er niet één maar een hogere rente zou wel verschil gaan uitmaken. Daarnaast moet de overheid meer inzetten op starters, niet op koopwoningen voor starters want die zijn er genoeg maar komen die nu niet vrij. Starters wonen ook relatief korter dan doorstromers dus goede en enigszins betaalbare huurwoningen voor starters zijn wenselijk. Als kinderen het ouderlijk huis verlaten zullen ouders wellicht ook wat anders gaan zoeken waardoor meer aanbod vrij komt. Hetzelfde geldt voor senioren. Creëer meer gelijkvloers wonen, liefst grondgebonden en niet in het centrum want dat willen senioren niet, wel nabij voorzieningen. En in de huursector is het ook mis, er is nauwelijks vrijesector huur. De overheid moet het als haar taak zien om met woningcorporaties te zorgen voor betaalbare middenhuur. En woningcorporaties moeten stoppen met het verkopen van sociale huurwoningen, de voorraad neemt alleen maar af en nieuwbouw is er te weinig. Laat ze de oude woningen renoveren, dat is sneller te realiseren dan bestemmingsplanwijzigingen. Tot slot, nieuwbouw kan een rol spelen maar zolang procedures jaren duren met ellenlange bezwaren en regeltjes door de zogenaamde participatie, komt daar op korte termijn niets van terecht. Een nieuwe recessie zou wel veel kunnen veranderen maar tja, daar zit echt helemaal niemand op te wachten. Een beetje normaliseren wel…

Kortom, een minister voor wonen met slagkracht (vooral dat laatste, niet alleen voor de bühne) om zaken echt aan te pakken is zeker een aanrader voor het nieuwe kabinet. Tot die tijd moeten we zo door en is mijn advies; “hou je hoofd koel”, denk na bij wat je doet en neem advies van een NVM Makelaar. Die hebben de juiste ervaring, opleiding en lokale marktkennis waardoor miskopen voorkomen kunnen worden en verkopen soepel en goed kunnen verlopen.

Paul Israel
NVM Makelaar

Vragen of opmerkingen over deze blog? Mail naar paul@meermakelaars.nl