Pandje kopen en verhuren!?

Veel gehoord op verjaardagen en borrels… “Je bent toch gek met je spaargeld op een spaarrekening? je krijgt er niets meer voor bij de bank! Sterker nog je moet betalen voor je geld!
Wat jij moet doen… gewoon een pandje kopen en lekker verhuren! Moet je zien wat je kan vragen aan huur…”. Je kent deze verhalen vast wel. Deze vraag kwam vorig jaar ook geregeld bij ons voorbij en nu met de negatieve rente is dat gevoel alleen maar sterker geworden.
Maar is het ook zo interessant als het lijkt en kloppen de sterke verhalen wel? Mensen praten ook niet graag over negatieve ervaringen hun verkeerde beslissingen! Het antwoord is niet klip en klaar, ja en nee dus. Ja, want vastgoed is altijd een goede belegging geweest maar wel een belegging op lange termijn, dat was vroeger al en dat is nu nog steeds zo. En wat zeggen alle beleggingsadviseurs? Beleggen doe je alleen maar met geld dat je kan missen… en daar zit ‘m de kneep voor dit onderwerp. De enorme prijsstijgingen van de laatste tijd, meer dan ooit, geven mensen het gevoel dat ze snel rijk worden en dan “moet” je ook meedoen. Maar niet iedereen kan meedoen, want niet iedereen beschikt over zoveel eigen middelen. Wat je ziet is dat mensen geld gaan lenen om te gaan beleggen. Dat hebben we eerder gezien voor de kredietcrisis en is niet goed bevallen. Dat is mijns inziens dan ook niet de juiste zet want men verhoogt de huidige hypotheek op de eigen woning of gaan relatief heel veel lenen. Banken staan er wel voor open maar je moet, je leest het goed, je moet eigen geld inbrengen en een hogere rente betalen. Een goede balans is 50/50 maar je kan soms lenen tot soms 70% van de marktwaarde mits de inkomsten genoeg zijn om de maandelijkse lasten te dragen. Het gevaar schuilt in waardedaling, iedereen weet dat dit moment een keer voorbij komt weer en als je dan een te hoge schuld hebt op je eigen woning of op het beleggingspand, kan je in de problemen komen als je dit van de hand wil doen. En meestal komen liquiditeitsproblemen gepaard met andere problemen en blijkt je belegging niet zo geweldig te zijn.
Straks de positieve kant van het verhaal, maar er zijn meer beren op de weg dan de meesten denken. Men ziet al gauw de mooie huuropbrengsten en dan rekent men zich rijk met 5% rendement en dat is toch mooi? Zeker, maar dat is niet de realiteit. De huurprijzen zijn goed maar men vergeet vaak dat er meer kosten zijn, bijvoorbeeld de hele inrichting van de woning, de fee die je moet betalen aan de verhuurbemiddelaars (vaak minimaal een maand huur), een periode van leegstand, het onderhoud, het vervangen van diverse zaken, eventuele servicekosten, hogere rente en kosten bij de bank en als je huurder niet of niet op tijd betaald … incassokosten. En uiteraard moet je geluk hebben dat er geen wietplantage in zit… Kortom, allemaal zaken die het rendement drukken en zeker ook zaken waar je tegen moet kunnen. En momenteel betaal je liefst 8% overdrachtsbelasting voor onroerend goed waar je niet zelf woont en dat met skyhigh transactieprijzen maakt dit dat er niet veel rendement meer over is op je investering en mag je al blij zijn met 1% à 2%. En laten we eerlijk zijn? Is dat een goede belegging? Als je dit in je aandelenportefeuille hebt wordt je niet blij… en laat staan als je een pand flink gaat financieren.
En dan heb je nog de overheid, de wetgeving is inmiddels aangepast zodat gemeente het opkopen van woningen tot een bepaalde prijsklasse kan indammen. Vele gemeenten broeden nu op de mogelijkheden. En dat is heel concreet met bijvoorbeeld de opkoopbescherming waarbij een zelfbewoningsplicht geldt voor vier jaar na aankoop tot een bepaalde woz waarde. De meesten gemeenten komen op vrij korte termijn met maatregelen maar zoiets is procedureel niet snel geregeld. Naar verwachting heb je nog minimaal een half jaar in de Haarlemmermeer. De datum van overdracht wordt bepalend. De nieuwe maatregelen gelden niet voor woningen die voor invoering gekocht zijn.

Dan het goede nieuws, beleggen moet je doen met geld dat je over hebt. Is dat het geval dan moet je van het lange termijn scenario uitgaan. Oftewel, niet kijken naar nu maar over 15-20 jaar. En dan kan het, ondanks de hoge prijzen, nog steeds interessant zijn. Historisch gezien is er altijd prijsstijging, natuurlijk ook dalingen maar zorg dan dat je niet moet verkopen en wacht tot het weer beter gaat en daarom doe je het met geld dat je kan missen. In de tussentijd maak je met de huidige prijzen weinig rendement maar dekken de inkomsten de kosten en ga je voor de “eindbelegging”. Als je slim bent los dan ook een eventuele lening af met de huurinkomsten, dan creëer op de goede manier vermogen. En geeft dat ruimte voor nieuwe investeringen in de toekomst. Een tweede, goede reden kan zijn dat je nu woonruimte koopt voor de verhuur waar later mogelijk je eigen kinderen kunnen gaan wonen of nu verhuren en er later zelf gaan wonen. Dat is een prima reden en dan gaat het niet meer persé om geld.
Belangrijk is dat als je eenmaal besluit om te kopen, het interessant moet zijn en dat je echt wat goeds koopt. Er zijn vele appartementencomplexen die een slechte financiële huishouding hebben en bijvoorbeeld veel onderhoud krijgen de komende jaren. Vaak zijn de servicekosten al hoog of zullen die verhoogt gaan worden. Soms verpaupert het gebouw daardoor omdat investeringen uitgesteld worden en dat heeft weer gevolg voor de waarde. Daarbij is ligging, zoals bij alle objecten, heel belangrijk maar is het goed te verhuren? Zijn de faciliteiten goed? Is er openbaar vervoer? (voor expats is dat heel belangrijk) Is het nog een courante woning in slechtere tijden? Is de kwaliteit van de woning en het gebouw algemeen wel goed? Allemaal zaken waar je op moet letten, het is een totaalplaatje. En dan is het raadzaam om een NVM aankoopmakelaar mee te nemen, wij kunnen je wijzen op alle zaken die hier bij komen kijken zodat je een goede, afgewogen keuze maakt met de aanschaf van een tweede woning/belegging.
Een tweede woning als belegging kan dus zeker wel interessant zijn, maar zoals je leest niet voor iedereen. Zoek je gewoon rendement voor je spaargeld en zit je niet op alle nadelen en risico’s te wachten, laat je dan eens laten informeren door een beleggingsadviseur. Dat moet ook met een lange termijn visie natuurlijk maar daar kan je vaak wel je geld wat makkelijker terughalen als dat nodig is en maak je momenteel puur op rendement meer dan in de huizenmarkt.

En tot slot, geduld is een schone zaak. Er komt een tijd dat de markt weer minder gaat en prijzen gaan dalen en/of er weer woningen op de veiling komen. Heb geduld en sla dan toe, wel met een makelaar aan je zijde natuurlijk… goed advies heeft altijd zijn meerwaarde!

Paul Israel
NVM Makelaar

Vragen of opmerkingen over deze blog? Mail naar paul@meermakelaars.nl