Taxeren en marktwaarde

Wat is je woning waard? Het is een veel besproken onderwerp op verjaardagen, netwerkborrels en bij de koffie automaat op het werk. Bij ons in de straat is een huis verkocht voor zovéél … en die van ons is veel mooier en heb je die prijs gezien? Voor dat huis? Dat horen we heel vaak en dat is ook wel begrijpelijk want gelukkig vinden mensen hun eigen woning ook mooier. Maar als wij als makelaar bij je langskomen om een woning te gaan verkopen is er meer rationaliteit vereist.

Maar laten we beginnen met het begrip waarde want hoe zit dat nu?
In de loop der jaren zijn er heel veel begrippen geweest zoals taxatiewaarde, economische waarde, woningwaarde of verkoopwaarde, er waren diverse termen die vrij gehanteerd werden. Een aantal jaren geleden is daar duidelijkheid over gecreëerd en geldt nu in heel Europa verplicht het begrip “marktwaarde”. De definitie van marktwaarde is:

“Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.”

En dat is de (geschatte) waarde van je woning en ongeacht waar iets voor gekocht of verkocht wordt want dat kan natuurlijk afwijzen door emotie of druk van de markt. Daarbij blijft het een geschatte richtlijn en is het geen exacte wetenschap, maar is het wel gebaseerd op basis van feiten en data.

Ook de “WOZ waarde” gaat uit van de marktwaarde. Een misverstand bij velen maar er is simpelweg geen verschil meer, de WOZ wordt op afstand ingeschat door de overheid om belasting te heffen en kan behoorlijk afwijken van de werkelijkheid. Al moet ik zeggen dat het de laatste jaren aardig dichtbij komt en dat is logisch want er is zoveel meer data beschikbaar. En er wordt goed onderzoek gedaan naar het niveau van verkochte woningen zodat de data steeds nauwkeuriger wordt. WOZ gaat alleen altijd per peildatum 1 januari van het jaar er voor dus dat verklaart veelal de afwijking omdat de markt in een jaar tijd flink kan veranderen. Laat je overigens niet gek maken door de “gratis” bureaus die zich ieder jaar weer aandienen zodra de aanslagen verstuurd worden. Deze zijn er uitsluitend op uit om aan uw bezwaar te verdienen. Zij krijgen kosten vergoed van de overheid en dat is hun verdienmodel. Negen van de tien keer wordt een bezwaar, vaak terecht ook, afgewezen. Ondertussen betaalt de belastingbetaler dus deze bureaus en schiet je er zelf weinig mee op.

Over data gesproken, de laatste twee jaar is er een nieuw model ontstaan de “Calcasa desktoptaxatie”. Het bedrijf Calcasa maakt en ontwikkeld al jaren modelwaarderingen en heeft met de banken een slim model gemaakt dat voor slechts €79,- gemaakt wordt. Er worden bij het adres een aantal kenmerken toegevoegd en een erkend taxateur moet dit goedkeuren. Het gekke is dat dit volledig op afstand gebeurt en achter de computer! Als de marge binnen de modelwaarde van 10% ligt en er geen volledige financiering nodig is, neemt de geldverstrekker genoegen met deze methode (en zo niet dan moet je alsnog een volledig taxatierapport laten maken, extra kosten dus). Het NRVT (Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs) heeft hier een stevig onderzoek naar gevoerd met audits waarbij bleek dat de bewuste taxateurs de regels overtreden. Zij worden nu goed in de gaten gehouden, en terecht, een woning kan je niet achter de computer taxeren. Modelwaarden zijn een hulpmiddel maar taxeren blijft te allen tijde mensenwerk waar gevoel voor de markt en het daadwerkelijk bekijken van een object essentieel is.

Als je voor de geldstrekkers een hypotheek of overbruggingshypotheek aanvraagt heb je een zogenaamd “Gevalideerd NWWI taxatierapport” nodig. Dat wordt opgesteld door een taxateur die aangesloten is bij het NRVT. NWWI is een validatie-instituut dat controleert of het taxatierapport aan de gestelde eisen voldoet. Let wel, zij controleren niet of de waarde juist is. De taxateur stelt die vast en is verantwoordelijk voor de inhoud en waarde, zij controleren alleen de wijze waarop en of de onderbouwing klopt. De taxateur gaat bij de vaststelling uit van allerlei kenmerken zoals type woning, ligging, grootte (m²2 & m³), perceelomvang, afwerking en onderhoud. Deze zaken worden afgewogen tegen verschillende methodieken zoals bouwkostenmethode en de vergelijkingsmethode. Daarnaast wordt het getoetst aan modelwaarden. Het rapport met bijlagen is tegenwoordig gemakkelijk 50 pagina’s en is best een hele klus. Daarbij is de taxateur liefst tien jaar lang aansprakelijk voor het rapport. Vandaar dat de tarieven met deze hoeveelheid werk en aansprakelijkheid een stuk hoger geworden zijn dan vroeger.

Als wij als makelaar bij mensen thuis langskomen voor een verkoopadvies dan ligt er soms al een taxatierapport. Helaas is dat niet heilig voor ons en kan het voorkomen dat wij een afwijkend waardebeeld schetsen. Wij staan met de “poten in de klei” zeggen we dan en daarmee wordt bedoeld dat wij een heel goed gevoel hebben voor wat kopers willen en niet willen en in welke mate dat gevolgen heeft voor de verkoop. Hoewel een taxateur naar eer en geweten zijn werk doet, wil dat niet altijd zeggen dat ze lokaal bekend zijn. Ze taxeren vaak in een wijdere omgeving en missen het “fingerspitzengefühl”. De lokale makelaar, bij voorkeur een  NVM Makelaar, is vaak taxateur of dat geweest en doen eigenlijk eveneens een taxatie, alleen dan zonder rapport maar met de lokale kennis toevoeging.

Kortom, het begrip waarde zorgt soms verwarring en heeft nuancering nodig. Deze kan de NVM makelaar je geven samen met een goed verkoopplan, afgestemd op jouw woning. Eén ding hebben we allemaal gemeen, als we over waarde spreken…. moet dat dus “marktwaarde” zijn.

Meermakelaars is actief als aan- en verkoopmakelaar en verzorgt zelf geen taxatierapporten meer. We bepalen dus wel marktwaarden en ondertekende heeft ook jaren als NRVT taxateur gewerkt maar wij hebben nu gekozen voor echte aandacht op het gebied van aan- en verkoop. Voor het uitwerken van rapporten hebben wij een samenwerking met “Taxatieprofs” gesloten. Zij doen weer uitsluitend dat en weer geen transacties. Kortom, een ideale samenwerking.

Voor al je vragen over aan- en verkoop en dus ook over taxaties kan je bij ons terecht en zorgen wij dat je met “aandacht” geholpen wordt!

Paul Israel
NVM (Register) Makelaar

Vragen of opmerkingen over deze blog? Mail naar paul@meermakelaars.nl